Wohneigentumspreise steigen — große Unterschiede

Napi.hu – Laut einer Analyse , die mehr als 100.000 Wohnimmobilienanzeigen verarbeitet hat, kann der Anstieg der Preise auf den ersten Blick dramatisch erscheinen, aber der Trend ist bei weitem nicht allgemein. Zwischen Juli 2015 und Januar 2016 erhöhte sich der durchschnittliche Preis eines Wohneigentumsquadratmeters in Ungarn von HUF 220.000 auf 312.000 HUF. Der Anstieg wurde wahrscheinlich von den Veränderungen in der Immobilienpolitik  der Regierung verursacht. Im oben genannten Zeitraum erhöhte sich der durchschnittliche Angebotspreis von HUF 323.000 auf HUF 403.000. Preise im westlichen Teil des Landes sind auch gestiegen, aber die Leistung der übrigen Landkreise war recht unterschiedlich. Einer der wichtigsten Gründe war, dass die Preisvorstellung von schwer verkäuflichen Immobilien, vor allem von größeren Einfamilienhäusern, ständig verringert werden musste. Die Durchschnittspreise werden in den populären Regionen wahrscheinlich weiter wachsen, während man in weniger gefragten Siedlungen mit weiteren Preissenkungen zahlen muss.

So hätten Sie einen Gewinn von 40 Prozent machen können

Hvg.hu: Sie werden es wohl kaum erraten können, wo Sie 2015 ihr Geld hätten investieren sollen. Es ist immer einfach, im Nachhinein klug zu sein, und das hier ist keine Ausnahme. Während Sichteinlagen praktisch null Prozent verdienen, und sogar Festeinlagen maximal 2-3 Prozent bringen, erhöhte sich der Preis von Wohnungen in Betonwohnblocks in Buda durchschnittlich um 41 Prozent im vergangenen Jahr, und das ist genau das Immobilientyp, das sich wie warme Semmeln verkauft, wenn man schnelles Geld braucht. Verkaufszeiten liegen im Durchschnitt bei 35 Tagen und Käufer haben den geringsten Spielraum für Feilschen. Im Gegensatz beträgt die durchschnittliche Verkaufszeit von Wohnhäusern 6 Monate und Verkäufer müssen bereit sein, einen Nachlass zu geben, wenn sie einen Käufer fangen wollen.

Ungarische Wohnimmobilienpreise fast auf Vorkrisenniveau

hvg.hu : Wohnimmobilienpreise sind immer noch auf dem Vormarsch. Im 3. Quartal 2014 waren die Preise fast gleich so hoch wie an der Wende von 2008/2009. Laut der Angaben von FHB Jelzálogbank fand seit dem 2. Quartal 2014 eine kontinuierliche Erhöhung der Wohnimmobilienpreise statt, obwohl das Tempo der Erhöhung allmählich nachgelassen hat. Zwischen April 2014 und September 2015 haben sich die Wohneigentumspreise sowohl nominal als auch real um rund 25,8 Prozent erhöht. Zwischen Januar und September 2015 erhöhte sich die Zahl der erteilten Baugenehmigungen (8616, was ein Anstieg von 1000 gegenüber  dem gleichen Zeitraum des Vorjahres) ebenfalls. Das Kreditvolumen spiegelt auch den Boom der Wohnimmobilienmarkt wider. Im 3. Quartal 2015 betrug der Gesamtwert von Wohndarlehen mehr als HUF 100 Milliarden, was einer Erhöhung von 43,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal entspricht.

Unglückliche Wohnungskäufer bitten den Premierminister um Hilfe

napi.hu: Wohnungskäufer, die ihren Vertrag im vergangenen Jahr zu einem Bruttokaufpreis (und nicht zu einem “netto + MwSt” Preis) unterzeichnet haben, können die Vorteile der Mehrwertsteuersenkung nicht genießen – auch nicht, wenn ihnen das “Produkt” erst in ein bis zwei Jahren übergeben wird. Es gibt noch kein Gesetz für diese Situation, und obwohl das gegen die Absicht des Gesetzgebers ist, zwingt den Bauunternehmer nichts, seinen zusätzlich entstandenen Gewinn dem Käufer zu übergeben. Die einzige Möglichkeit der Käufer wäre es, den Vertrag zu stornieren, aber davon würde wieder der Bauunternehmer profitieren, weil im Hinblick auf die bedeutende Preiserhöhung, die inzwischen eingetreten ist, er die Wohnung zu einem noch höheren Preis verkaufen kann. Da es zurzeit keine beruhigende Lösung gibt, haben die betroffenen Wohnungskäufer in einem Brief den Premierminister um Hilfe gebeten.

Zurzeit noch keine Hoffnung für billigere Wohnimmobilien

napi.hu: Die Regierung rechnet mit einer Verdoppelung der Anzahl von Wohnneubauten als Folge der Mehrwertsteuersenkung, aber die Preise werden die Änderungen zunächst noch nicht reflektieren. Da frühere Preisnachlässe und Subventionen sind abgestellt worden, wurden die neuen Häuser und Wohnungen teurer, aber die neuerlich eingeführten Regelungen werden den Markt wieder ankurbeln.

Die beiden Säulen des neuen Subventionsschemas sind die Senkung des Mehrwertsteuersatzes von neuen Wohnungen von 27 Prozent auf 5 Prozent (für Wohnungen und Häuser bis zu 150 beziehungsweise 300 Quadratmetern), und eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer bis zu einer Höhe von HUF 5 Millionen für nicht mehr als 70 Prozent der Baukosten von Privatbauherren, die ihre Baukostenrechnungen vorlegen können. Beide Regelungen gelten bis zum 31. Dezember 2019. Eine Wohnung oder Haus ist „neu“, wenn noch keine Benutzergenehmigung ausgestellt wurde, oder wenn seit der Ausstellung noch nicht mehr als zwei Jahre vergangen sind.

Besitzen Sie ein Einfamilienhaus? Wir haben eine gute Nachricht für Sie

napi.hu: Die Ausschreibung für die staatliche Subvention der umfassenden Überholung von Wohnhäusern wird in Kürze veröffentlicht. Immobilieneigentümer können ihre Bewerbungen ab August vorlegen. Das Ziel der Regierung ist es, ein vom Staat subventioniertes Programm für die Modernisierung von Einfamilienhäusern im Besitz von Privatpersonen einzuleiten. Die Quelle der Finanzmittel ist GINOP, d.h. das Operativprogramm für Wirtschaftsentwicklung und Innovation. Die Regierung billigte die für die Verlängerung des Programms gewidmete Summe Mitte Dezember. Ein Teil der ab August verfügbaren Summe von HUF 103,9 Milliarden wird als Kredit für Privatpersonen für die Verbesserung der Energieeffizienz von Wohnimmobilien und die Erhöhung der des Anteils von erneuerbaren Energiequellen verwendet.

Wohnungsmiete-Trends in Ungarn

napi.hu: Im Oktober und November lag die durchschnittliche monatliche Miete einer 40-80-Quadratmeter-Wohnung in Budapest bei HUF 130.000. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres waren die Mietspreise in Budapest, Pécs und Miskolc um 8, 33 bzw. 28 Prozent höher, während in Szekszárd und Szombathely verringerten sie sich um 18 bzw. 20 Prozent.

Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken von Budapest. Bezirk 16 zeigte den höchsten Anstieg (56 Prozent) auf 106.000 HUF. Bezirk 5 ist, basierend auf Anzeigen von Oktober und November mit einer Durchschnittsmiete von HUF 180.000 immer noch der teuerste; dies entspricht einer 20 prozentigen Zunahme seit dem vorigen Jahr. Bezirk 2 erlitt die größte Abnahme: im Oktober und November 2015 war die durchschnittliche Miete HUF 140.000, d.h. 12 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Beabsichtigen Sie, Ihre Wohnung zu verkaufen? Wir haben eine gute Nachricht

napi.hu: Der Immobilien-Preisanstieg setzt sich fort: der FHB Immobilienpreisindex stieg von 179,36 Punkten zu Beginn des Jahres auf 184,2 im 2. Quartal 2015 – das ist ein 2,7- und 1,7-prozentiger Nominal- und Realanstieg. Trotz der Tatsache, dass die Preiserhöhung nun schon 18 Monate dauert, sind die Preise immer noch niedriger als im Jahre 2008.

Alles in allem sind die nominalen und realen Preise während des seit dem Beginn der Preiserhöhung vergangenen Jahres um 14,9 und 14,6 Prozent höher geworden. Im vergangenen Jahr wechselten mehr als 100 Tausend Wohnungen ihren Besitzer. Laut Immobilienmakler wird die Anzahl der Verkaufstransaktionen auf 150 Tausend klettern, was dem Niveau des Jahres 2008 entspricht.

Mögliche Auswirkungen einer Mehrwertsteuersenkung von neu gebauten Wohnungen

napi.hu: Wenn die Regierung die vorgeschlagene Steuersenkung genehmigt, können wir die folgenden Effekte erwarten: bei einem Steuersatz von 18 Prozent kann es einen leichten Anstieg bei der Zahl der neuen Wohnungen im Angebot geben, aber die Preise bleiben stabil. Bei einem Mehrwertsteuersatz von 5 Prozent können die Preise um höchstens 8-10 Prozent fallen.

Außer der Mehrwertsteuersenkung würde ein Kreditprogramm mit einem Zinssatz von 3-4 % erforderlich sein, um die Nachfrage zu stimulieren. Die Einführung dieser Regelung wird jedoch verzögert, weil die Europäische Kommission zwei Klauseln der Entwurf der Vereinbarung zwischen der Regierung und den Banken über eine aktivere Wohnbaufinanzierung beanstandet hat.  Übrigens würde sich die Bauwirtschaft über den geringsten Aufschwung des neuerlich stark gesunkenen Bestandes der Bestellungen freuen. Ohne die Belebung des Marktes könnte die Leistung der Branche auf das Niveau von 2012 senken.

Rückkehr der „Kádár-Würfel“?

napi.hu: Um Wohnbauprojekte zu unterstützen und zur „Verbesserung der Qualität unserer gebauten Umwelt“ plant die Regierung, die standardisierten Wohnhauspläne wieder einzuführen, die an die „Kádár-Würfel“ der sozialistischen Ära erinnern. Ein „Nationaler Normplankatalog“ wird für zukünftige Hausbesitzer zusammengestellt. Die standardisierten, preiswerten Pläne werden die architektonischen Eigenschaften der einzelnen Regionen aufweisen und befreien die Bauherren von den Komplikationen des Baugenehmigungsverfahrens: ein einfaches „Bestätigungsverfahren“ wird genügen. Die Ungarische Architektenkammer freut sich, ihre Mitglieder nicht. Den Architekturplänen werden technische Unterlagen einschließlich einer detaillierten Liste von Materialien und der erforderlichen Arbeitsstunden beigelegt. Die neue Regelung wird Wohngebäude mit einer Wohnfläche von nicht mehr als 160 Quadratmetern und höchstens drei Stockwerken (Keller, Erdgeschoss, Dachgeschoss) betreffen.

Die Regierung plant, die Mehrwertsteuer zu reduzieren – sinkende Wohnungspreise?

napi.hu: Es gibt keine Informationen über die Höhe oder das Datum der Reduktion. Der Bau von Neuwohnungen ist auf Sparflamme – aber nicht wegen mangelnder Nachfrage, sondern weil Bauunternehmer keine Gewinne bei aktuellen Preis- und Mehrwertsteuerniveaus machen können. Wenn sie bei heutigen Marktpreisen die 27-prozentige Mehrwertsteuer einzahlen, können sie nicht einmal Nullsaldo erreichen, erzählten Bauunternehmer napi.hu. Je kleiner das Niveau der Mehrwertsteuersenkung ausfällt, desto kleinere Wirkung es auf die Wohnungspreise haben wird. Eine neue, 18-prozentige Mehrwertsteuer würde nur zu einer mäßigen Erhöhung des Angebots führen, während eine Reduktion auf 5 Prozent würde einen kaum 8-10 prozentigen Rückgang der Preise auslösen – vorausgesetzt, dass die Nachfrage sich wieder zu erhöhen beginnt.

Wohnungsrenovierung: ein lukratives Geschäft

Napi.hu: Ingatlan.com hat  am Ende September den Zustand und die Preisforderung von fast 300.000, zum Kauf angebotenen Immobilien verglichen. Der Landesdurchschnitt der Quadratmeterpreise für Wohnungen in einem „guten“, „durchschnittlichen“ und „schlechten“ Zustand waren jeweils HUF 348.000; 281.000 und 258.000.

Obwohl die Preise subjektiv vom Verkäufer festgelegt werden, sind die Ergebnisse ein guter Indikator für die Trends. Die Angaben zeigen, dass es von der allgemeinen Boom auf dem Immobilienmarkt abgesehen eine weitere gute Idee ist, eine Wohnung in einem weniger guten Zustand zu kaufen und zu renovieren. Man muss natürlich die damit verbundenen Kosten auch berücksichtigen: ein frischer Farbanstrich und neue Fußböden kosten deutlich weniger als der Umbau von Wänden und die Erneuerung der Wasser- und Gasleitungen sowie der ganzen elektrischen Anlage.

Die MwSt. für Wohnungserneuerung sollte auch reduziert werden

napi.hu: Der Minister für Wirtschaft hat heute bekanntgegeben, dass das Ministerium die Möglichkeiten der Reduzierung der den Neuwohnungsbau belastenden Mehrwertsteuer untersucht. Das ist ein Thema von nationalem und gesellschaftlichem Interesse, weil die Reduzierung der derzeit 27 prozentigen Mehrwertsteuer von Wohnbauten endlich den Wohnungsmarkt beleben und die Zahl der neu gebauten Wohnungen bald auf 20.000 Einheiten pro Jahr steigern könnte.

Gleichzeitig hat die Gesellschaft für Wohnungsbau (TLE) erklärt, dass der neue Mehrwertsteuersatz neben dem Verkauf von neuen Wohnungen sowohl für von Privatpersonen für neue Wohnungen bezahlte Bauunternehmerkosten als auch für von Privatkunden bestellte Wohnungsrenovierungen gelten sollte. Der Grund dafür ist, dass Einfamilienhäuser vor allem im Rahmen eines Bauauftrages gebaut werden, und dass Wohnungsrenovierungen, die aufgrund von gesetzmäßigen Verträgen durchgeführt werden, ein wichtiger Beitrag zur Verbesserung des Allgemeinzustandes von Wohnimmobilien leisten und auch die Bekämpfung des Schwarzmarktes fördern können.

Geld fließt in Budapester Immobilienfonds

ingatlanhirek.hu: Während vor drei Jahren die inländischen Immobilienfonds von einem Trend der Entzug von Einlagen geplagt waren, hat sich die Situation in der Zwischenzeit deutlich verändert. Gleichzeitig mit dem Aufschwung der Wohnimmobilienmarkt wenden sich immer mehr Investoren zu den Immobilienfonds, die sich als Folge der Zustrom von Kapital in einen der aktivsten Käufer des Immobilienmarktes umwandelt haben.

Rekordtiefe Einlagezinsen leiten die Investoren zu den Immobilienfonds mit relativ hohen Renditen um. Auf der einen Seite freuen sich die Immobilienfonds über diesen Zustrom von Kapital, sie sind aber auf der anderen Seite unter einem starken Druck. Sie müssen mehr und mehr neue Immobilien kaufen, um ihre vergleichsweise hohen Renditen aufrechtzuerhalten. Einer der Folgen dieser Situation ist, dass sich inländische Immobilienfonds als eine der aktivsten Investorengruppe von Gewerbeimmobilien in Budapest (Büros, Einkaufszentren, Logistikzentren usw.) entpuppt haben.